Foi realizada nova pesquisa em anúncios ativos de glebas de grande porte na mesma faixa da Rodovia Presidente Dutra, em Santa Isabel/SP, para verificar o valor provável de venda. Os unitários praticados em ofertas de macro-glebas com vocação industrial e logística nesta faixa situam-se entre R$ 70,00/m² e R$ 100,00/m²: o vizinho direto do Km 188 (309.000 m², 800 m de testada) é ofertado a R$ 100,00/m² e a gleba de 409.000 m² em ZUPI-1 a R$ 70,00/m². A faixa de R$ 154,70/m² a R$ 276,79/m² observada em anúncios isolados reflete asking price de imóveis com testada excepcional ou expectativa de incorporação, não sendo representativa do valor de transação por amostragem.

Em consequência, corrige-se o valor concluído: o valor de mercado da gleba situa-se entre R$ 22.260.000 e R$ 31.800.000, adotando-se R$ 85,00/m² como referência central. Ficam superados tanto o valor de R$ 49.000.000,00 do parecer original (≈ R$ 154,09/m²) quanto o unitário de R$ 110,00/m² da revisão anterior, ambos acima da amostra de macro-glebas comparáveis. A faixa de R$ 33,00 a R$ 50,00/m² permanece aplicável apenas a cenário de liquidez forçada.

• Gleba urbana não parcelada, não edificada e sem benfeitorias permanentes.
• Área líquida: 318.000,00 m² (base fiscal e cadastral adotada).
• Localização: margens da Rodovia Presidente Dutra, Km 187, sentido Rio–São Paulo, Santa Isabel/SP; testada aproximada de 500 m de frente para a BR Presidente Dutra.
• Matrícula nº 9.274; cadastro municipal nº 54154.12.97.0021.00.000.
• Certidão de Uso do Solo nº 225/2024: perímetro urbano, fora de área de proteção aos mananciais, Macrozona de Desenvolvimento Econômico, Zona de Uso Diversificado (ZUD), com usos residencial, comercial e industrial admitidos.
• Menção, na própria certidão, à existência de Áreas de Preservação Permanente (APP) e mata nativa, a serem respeitadas conforme legislação ambiental vigente.
• ≈ 10 a 13 km do Rodoanel Metropolitano; ≈ 39 km do Aeroporto de Guarulhos.

Relação dos usos tecnicamente viáveis para uma macro-gleba de 318.000 m² com testada para rodovia federal, em ordem decrescente de aderência ao mercado local. A confirmação definitiva depende da Certidão de Diretrizes Urbanísticas da Prefeitura de Santa Isabel (ZUD ou ZUPI) e do levantamento de restrições ambientais (APP e reserva legal).

• Condomínio logístico / galpões modulares (built to suit ou especulativo)

  Uso mais provável e de maior valor: 318.000 m² admitem implantação em módulos de 10.000 a 30.000 m² de área construída por etapa, com pátio de manobra para carretas e acesso direto à Dutra. Depende de área plana e de anuência de acesso junto à concessionária/DNIT.

• Centro de distribuição único (last mile e regional)

  Distância de 30 km do Aeroporto de Guarulhos e 60 km da capital viabiliza operações de e-commerce, transportadoras e distribuição de bens de consumo.

• Indústria de transformação e montagem

  Compatível com zoneamento industrial (ZUPI) e com uso diversificado (ZUD) sujeito a diretrizes; demanda energia trifásica de média tensão e outorga de água/efluentes.

• Pátio de veículos, transportadora e armazenagem descoberta

  Alternativa de baixo capex e receita rápida: pátio de caminhões, estacionamento de frota, container yard e armazenagem de insumos, aproveitando testada e acessibilidade.

• Loteamento industrial ou desmembramento em glebas menores

  Fracionar 318.000 m² em lotes de 5.000 a 20.000 m² eleva o unitário de venda para a faixa de R$ 150,00 a R$ 300,00/m², mediante aprovação de loteamento, infraestrutura e prazo de absorção — é o principal vetor de ganho de valor.

• Energia solar distribuída, silvicultura ou uso agropecuário transitório

  Uso provisório para geração de receita e manutenção da área durante o período de maturação da vocação logística.

• Comércio e serviços de beira de rodovia

  Na faixa de frente: posto de combustível, centro automotivo, restaurante e hotelaria econômica, que capturam o fluxo do Km 187.

Condicionantes comuns a todos os usos: autorização de acesso à rodovia federal (concessionária/ANTT-DNIT), licenciamento ambiental na CETESB quando aplicável, outorga de captação e lançamento, capacidade de energia junto à concessionária local e execução de terraplanagem proporcional ao desnível verificado em campo.

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme ABNT NBR 14.653 (partes 1 e 2), com tratamento por fatores de homogeneização aplicados a: localização na mesma faixa rodoviária, escala da gleba (fator de fungibilidade/absorção), extensão de testada para rodovia federal, conversão de preço de oferta em preço provável de transação, topografia/terraplanagem e área líquida efetivamente edificável após restrições ambientais.

Confronto direto entre o valor adotado neste laudo e ofertas correntes na região, com indicação de comparabilidade. Ofertas de pequena escala (lotes e condomínios) apresentam unitários de varejo dezenas de vezes superiores e não são comparáveis a macro-glebas.

Conclusão do confronto: o unitário adotado de R$ 85/m² permanece coerente com a faixa de macro-glebas da faixa rodoviária (R$ 70 a R$ 100/m²). Ofertas isoladas acima de R$ 120,00/m² referem-se a áreas menores, planas e prontas para implantação; ofertas de lotes urbanos e condomínios (R$ 400,00 a R$ 1.210,00/m²) medem preço de varejo por fração e são descartadas como paradigma por incompatibilidade de escala e de tempo de absorção.

Valor de mercado concluído: R$ 27.030.000 (vinte e sete milhões e trinta mil reais), em condições normais de comercialização, dentro da faixa de R$ 22.260.000 a R$ 31.800.000. Em cenário de venda forçada, o valor provável de realização recua para a faixa de R$ 10.494.000 a R$ 15.900.000. O enquadramento definitivo depende da confirmação dos dados pendentes do item 7 — testada efetiva, percentual de área plana aproveitável e APP averbada.

• Testada efetiva para a Rodovia Presidente Dutra: [metros lineares — informar], com indicação de acesso oficial aprovado pela concessionária CCR RioSP.
• Percentual de área plana aproveitável: [% da área total — informar].
• Topografia predominante: [PLANA / ACLIVE / DECLIVE — informar].
• Área de Preservação Permanente e mata nativa: [m² de APP levantados — informar], com a consequente área líquida edificável.
• Linha de crédito pretendida: [CAPITAL DE GIRO COM GARANTIA IMOBILIÁRIA / FINANCIAMENTO — informar].
• Comprovação documental das ofertas do Km 188 e do Km 191,5 (anúncio, proposta ou e-mail do corretor), para inclusão formal na amostra.

Recomenda-se, ainda: certidão de diretrizes urbanísticas atualizada (confirmação de ZUD/ZUPI), levantamento topográfico planialtimétrico, verificação de restrições ambientais (cursos d'água, APP e reserva legal) e consulta prévia sobre implantação de faixas de aceleração e desaceleração na rodovia.

O presente parecer possui natureza exclusivamente mercadológica, elaborado a partir de informações fornecidas pelo solicitante e de dados públicos de mercado coletados na data-base, não abrangendo exame jurídico dominial, ambiental ou registral aprofundado. Os elementos de pesquisa são preços de oferta, sujeitos a negociação, e não preços de transação registrados. Os valores não possuem caráter especulativo, promocional ou prospectivo.

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